Arthur Kobozev, diretor executivo da IMEX Real Estate, nos contou o que está acontecendo hoje no mercado imobiliário de Dubai e que sentimento prevalece entre os investidores.
Arthur, boa tarde. Conte-nos sobre as tendências atuais do mercado imobiliário em Dubai. Um notável avivamento e elevação são visíveis a olho nu.
Olá. De fato, a situação do mercado é positiva no contexto do nível de aumentos de preços. Todos os participantes do processo - investidores, vendedores de imóveis acabados e incorporadoras - esperam mais crescimento. Vale ressaltar que, de acordo com analistas, os preços da habitação em Dubai estão crescendo mais rapidamente do que no mundo. Assim, no ano passado, o crescimento foi superior a 20% e, este ano, o ritmo se tornou mais dinâmico.
De acordo com o Departamento de Terrenos de Dubai, entre janeiro e junho de 2013, o número de transações para a venda de imóveis residenciais aumentou 41%, e seu valor total (declarado para avaliação) aumentou 70% em comparação com o mesmo período do ano passado.
Os investidores também são incentivados a anunciar novos projetos, em primeiro lugar, pelos maiores desenvolvedores - EMAAR e Nakheel. Eles se juntaram a outros "tubarões do mercado", incluindo DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties e outros.
Além disso, estamos novamente falando não apenas da construção de edifícios individuais, mas também da construção de áreas inteiras. Por exemplo, apenas no megaprojeto “Cidade de Muhammad bin Rashid”, que ficará localizado em um enorme terreno - entre a rodovia Al Hale e a rodovia Muhammad bin Zayed, está prevista a construção de 100 hotéis.
Qual é a razão para um desenvolvimento tão ativo? Talvez Dubai esteja simplesmente tentando reestruturar as dívidas acumuladas durante a crise passada, anunciando a implementação de novos megaprojetos que atrairão investimentos significativos?
As expectativas positivas dos investidores são justificadas por vários fatores. Antes de tudo, há uma recuperação ativa na economia de Dubai e dos Emirados Árabes Unidos como um todo. De acordo com os resultados do ano, a economia de Dubai deve crescer 3,6%. Consequentemente, exige a atração de novos trabalhadores. Hoje, a população de Dubai excede 2,17 milhões de pessoas, enquanto em 2011 sua população era de 1,97 milhão de pessoas. Obviamente, todos os expatriados visitantes precisam de lugares para ficar.
Por falar em migração, estamos lidando com uma população economicamente ativa. De acordo com o Departamento de Desenvolvimento Econômico de Dubai, 55% das pessoas de negócios esperam crescimento de receita em 2013 e 30% estão confiantes de que permanecerão estáveis.
O fluxo de turistas também está crescendo, que hoje ultrapassou 10 milhões de pessoas, e está previsto dobrá-lo até 2020. É óbvio que os Emirados Árabes se tornaram a segunda pátria para os migrantes de países da região afetados por conflitos militares: eles não apenas transferem capital aqui, mas também se mudam para seu local de residência permanente.
Gostaria também de observar que hoje os preços dos imóveis residenciais em Dubai ainda são 30% inferiores aos valores máximos registrados no terceiro trimestre de 2008, durante o boom do mercado imobiliário. Esse é outro fator que confia no potencial de crescimento adicional.
Quais áreas de Dubai hoje são mais atraentes para investimentos e por quê?
Antes de tudo, as áreas com infraestrutura desenvolvida e boa acessibilidade ao transporte permanecem populares: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, tradicionalmente popular entre os investidores, o elegante Downtown Dubai, as enormes Jumeirah Lakes Towers, notoriamente transformadas recentemente, The Greens, áreas baixas Emirates Living, Fazendas da Arábia e outros.
Ao mesmo tempo, cresce a demanda por áreas urbanas distantes da costa, nas quais a habitação é mais acessível. Antes de mais, gostaria de observar o distrito de Jumeirah Village, que, apesar da infraestrutura subdesenvolvida e de um grande número de edifícios inacabados, tem um bom potencial de acordo com o critério preço / qualidade.
Eu recomendaria que os investidores que pensam em comprar uma casa em Dubai se concentrem não apenas na renda atual de aluguel. Não se deve perder de vista esse indicador como um aumento potencial de custos, que é muito alto, digamos, em projetos na ilha artificial de "palmeiras". Por exemplo, uma das taxas mais altas de crescimento das taxas de aluguel nos últimos anos foi demonstrada pela área da Cidade Internacional; no entanto, em termos de potencial de capitalização, essa não é a melhor opção. Em geral, é necessário avaliar a situação no complexo e pesar as prioridades para cada caso de investimento específico.
Os russos continuam líderes no número de transações imobiliárias em Dubai?
De acordo com estatísticas do Departamento de Terras de Dubai, os russos estão entre os dez investidores mais respeitáveis no setor imobiliário.
Sua participação é muito visível, especialmente no chamado "novo" Dubai. Vale ressaltar que, no primeiro trimestre de 2013, o volume de transações com imóveis do emirado totalizou 53 bilhões de dirhams (US $ 14,4 bilhões). Os líderes tradicionais em termos de investimento continuam sendo os representantes da Índia e do Reino Unido.
O que se pode dizer sobre as preferências de nossos compatriotas?
Se falamos sobre as preferências de nossos compatriotas, eles são tradicionais: eles estão principalmente interessados na proximidade com o mar. E como a escolha de imóveis à beira-mar, dos quais os estrangeiros podem adquirir a propriedade, é realmente limitada às áreas da Marina de Dubai e The Palm Jumeirah, é nessas áreas que “nosso povo” adquire mais habitações.
Quanto à estrutura de preços, aqui não destacaria prioridades inequívocas. Ambos os objetos muito caros são vendidos, bem como a um custo médio. Por exemplo, trabalhamos com imóveis no valor de US $ 200 mil a dezenas de milhões.
Nossos compatriotas veem a recuperação objetiva do mercado e são ativados nesse contexto. Você sabe que pode emigrar para os Emirados Árabes Unidos em apenas alguns dias e se sentir confortável e seguro aqui. Muitos aproveitam esta oportunidade ao escolher uma nova casa sob o sol da Arábia.
Existe escassez de oferta no mercado hoje?
Sim, e reside no fato de que objetos interessantes colocados à venda a um preço acessível deixam o mercado muito rapidamente. Como regra, a maioria dos compradores, especialmente aqueles que ainda não estão familiarizados com as especificidades locais, tira um tempo para refletir e, quando tomam uma decisão, o objeto já está vendido.
A situação do mercado está mudando muito rapidamente. A habitação nos projetos de grandes incorporadoras é vendida antes mesmo do início da construção, é literalmente varrida em um dia. Os investidores estão procurando opções rentáveis e estão prontos para permanecer em longas filas ao lançar novos projetos, como durante o boom do mercado.
O que a crise de 2008 ensinou aos investidores? Como a legislação de Dubai melhorou hoje?
Antes de tudo, os desenvolvedores impuseram restrições às revendas rápidas. Agora, um investidor que deseja revender um objeto deve pagar em média de 35 a 40% do seu valor. Isso retém o componente especulativo.
Até onde eu sei, o Departamento de Terras de Dubai está atualmente desenvolvendo normas que regem o setor imobiliário do emirado, que deve entrar em vigor nos próximos dois anos.
Eles ajudarão a controlar a atividade do mercado imobiliário, a fim de evitar a recorrência da situação em meados dos anos 2000, quando um boom incrível foi observado no setor imobiliário.
Também está sendo desenvolvida uma lei especial que protege os direitos dos investidores.
Segundo as autoridades do emirado, os novos projetos de lei destinam-se a fortalecer o código de leis que rege as atividades do setor imobiliário em Dubai, aumentar a competitividade do mercado e aumentar sua atratividade aos olhos de investidores locais e estrangeiros.
Em outubro, a sede da Lukoil mudou-se para Dubai. Há uma opinião de que o "influxo" de moradores com renda alta pode estimular ainda mais o aumento dos preços. Você concorda com ele?
Este caso está longe de ser o único, se falarmos sobre o chamado movimento de massas. Eu não acho que causou ou causará turbulência no mercado de aluguel. Especialmente considerando a "saída" de funcionários de empresas estatais de Dubai para Abu Dhabi. Gostaria de lembrá-lo que uma diretiva foi adotada recentemente, segundo a qual especialistas estrangeiros empregados no serviço público na capital são obrigados a alugar moradias lá. O número deles hoje é estimado em 15 a 20 mil pessoas. Podemos tirar as conclusões apropriadas.
Quais são as suas recomendações profissionais para quem deseja comprar imóveis em Dubai?
Não atrase a tomada de decisão, ao mesmo tempo não aja de forma aleatória, sempre seja guiado pelo senso comum e avalie de forma abrangente a situação. É importante lembrar que, quanto mais rápido for feito um acordo em um mercado crescente, mais rentável será o investimento. E não negligencie o apoio de profissionais qualificados. Eles podem se tornar seus guias confiáveis neste mercado. Teremos o maior prazer em ver todos em Dubai!
Você pode obter informações adicionais sobre a aquisição e gerenciamento de sua propriedade em Dubai junto a especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone em Moscou +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação por e-mail info @ IMEXre.com.
