Tópicos do ano
As previsões esmagadoramente otimistas para o início do ano para o mercado imobiliário de Dubai, próximas ao final do ano, deram lugar a estimativas mais contidas e previsões cautelosas para o próximo ano devido à desaceleração óbvia na taxa de crescimento do setor imobiliário no emirado.
Os dois principais tópicos para discussão ao longo do ano foram a desaceleração do crescimento dos preços dos imóveis, bem como a redução geral no número de transações e o boom na construção de novos empreendimentos habitacionais fora do plano, por outro lado. No entanto, apesar de toda a urgência desses tópicos, no contexto geral, muitos perderam de vista alguns detalhes menos perceptíveis, mas não menos significativos, aos quais sugerimos que você preste atenção.
A primeira coisa que muitos analistas ignoraram foi o comportamento dos compradores finais no mercado secundário e o aumento associado no percentual de fundos emprestados usados para comprar imóveis. Se a atividade total dos compradores em 2014 diminuiu constantemente, então a curva para o uso de empréstimos hipotecários também aumentou constantemente. O número total de empréstimos emitidos para a compra de moradias em Dubai durante o ano como um todo aumentou 18%. Ao mesmo tempo, o crescimento do número de empréstimos hipotecários também tinha características próprias associadas ao comportamento dos compradores no mercado imobiliário acabado. Ao contrário da crença de muitos corretores na importância prioritária de apartamentos de pequeno porte, em especial estúdios e apartamentos de um quarto, as estatísticas mostram que os apartamentos de dois e três quartos estão na maior demanda do mercado.
As estatísticas sobre empréstimos hipotecários apenas confirmam esta opinião de especialistas. Assim, 37% de todos os empréstimos emitidos para apartamentos foram destinados à compra de apartamentos com dois quartos e outros 21% - à compra de apartamentos com três quartos. Assim, a maior demanda por apartamentos agora é observada neste segmento em particular, que deve ser levado em consideração pelos desenvolvedores no lançamento de novos projetos. No entanto, a demanda por moradias, com base em dados sobre empréstimos hipotecários, ainda prevalece. A maioria dos empréstimos hipotecários, ou seja, 65%, foi emitida especificamente para a compra de moradias. Para determinar o equilíbrio de oferta e demanda, os analistas do mercado imobiliário geralmente usam os três critérios mais importantes: localização, filmagem interna e categoria de preço do imóvel.
E se já mencionamos o crescimento da demanda por apartamentos com dois e três quartos (fator metro), o primeiro e o terceiro critérios, localização e custo dos imóveis, estão interligados quando se trata de Dubai. Quanto maior a popularidade da área, maior o preço. Assim, áreas e comunidades residenciais de Dubai como JLT, Dubai Marina, Sports City e Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranchs tornaram-se as mais demandadas pelos compradores e, portanto, as mais caras no ano passado. E se a JLT e a Marina de Dubai eram simplesmente as mais procuradas entre aqueles que queriam tomar um empréstimo para comprar um apartamento, então a Sports City e o Jumeirah Village Circle, nesse sentido, assumiram as posições de liderança em termos do maior aumento no número de empréstimos hipotecários para a compra de apartamentos como porcentagem para o ano. Os Emirates Living e Arabian Ranch, por sua vez, tornaram-se os locais mais procurados pelos compradores de moradias.
Aluguel VS Propriedade
E, finalmente, duas outras tendências importantes devem ser mencionadas, que, se foram observadas pelos analistas do mercado imobiliário em 2014, não todas. A primeira tendência é a tendência de um número crescente de inquilinos imobiliários a se tornarem proprietários. Representantes da classe média alta de expatriados que alugam moradias em Dubai começaram a achar o custo do aluguel excessivamente pesado para sua renda. Segundo especialistas, o custo do aluguel de apartamentos e vilas em Dubai como um todo durante o ano aumentou em pelo menos 24%. E embora muitos inquilinos estejam protegidos por leis de aluguel que não permitem aumentos de aluguel antes do vencimento de certos períodos de aluguel, muitos inquilinos ainda precisavam lidar com o problema de um aumento. Portanto, um número crescente deles está pensando em comprar sua própria habitação, razão pela qual a demanda também cresce naturalmente. Portanto, essa tendência também deve ser considerada como um componente importante da demanda. Ao mesmo tempo, essa categoria de compradores, em regra, tem um limite que eles determinam para comprar uma casa. É uma média de US $ 550 mil - valor pelo qual você pode comprar um apartamento com dois quartos. Foi esse valor que se tornou o limite superior para 85% de todos os empréstimos hipotecários emitidos em 2014 em Dubai.
A última tendência, que faz sentido, pode servir como uma conclusão generalizada para a análise das principais características do desenvolvimento do mercado imobiliário de Dubai em 2014, bem como uma resposta ao principal medo dos participantes do mercado. Uma redução no volume de transações foi observada no ano de saída em Dubai apenas no segmento de liquidação em dinheiro, compra de moradias por "dinheiro real", bem como no segmento de comércio habitacional especulativo. A frenagem desses setores de mercado ocorreu devido a medidas oportunas e eficazes do governo de Dubai, que permitiram melhorar todo o mercado imobiliário como um todo. Assim, se for observada uma desaceleração da atividade de mercado, isso se deve apenas a uma recessão nos setores "insalubres", que já exigem a limitação de seu progresso.
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